2024 年上路的「囤房稅 2.0」（房屋稅差別稅率 2.0），大幅提高多屋族的持有成本，尤其全國歸戶、累進稅率最高4.8%，讓房東荷包大失血。
房東如何運用「社會住宅包租代管計畫」及「委託合法租賃業者」雙策略，合法降低稅負、穩定收益，並提供實用申請做法與稅賦試算，助您聰明對抗囤房稅！
囤房稅 2.0 的衝擊：房東必知 3 大重點
1.全國歸戶＋累進稅率
- 非自住房屋「跨縣市合併計算」戶數，持有3戶以上稅率最高 4.8%。
- 舉例：台北 2 戶＋台中 3 戶＝ 5 戶，第 5 戶稅率可能達 4.8%。
2.自住定義嚴格化
- 全國僅 3 戶可享 1.2% 自住稅率，需符合「設籍、實際居住、未出租」。
3.法人持有稅率提高
- 公司持有的住宅稅率 2%~4.8%，且不適用自住優惠。
應對策略 1：加入「社會住宅包租代管」的 4 大節稅優勢
1.房屋稅率大幅降低
- 非自住房屋稅率降至 1.2%（原最高 4.8%），省稅幅度最高達 75%！
2.租金所得雙重優惠
- 每月 1.5 萬元免稅額：超過部分僅 60% 計入所得。
- 舉例：月租 3 萬元，應稅所得＝（3萬－1萬）×60%＝1.2 萬元。
3.修繕補助＋空租保障
- 每屋每年最高1萬元修繕補助，業者承擔空租風險，房東穩收租金。
4.適用對象與申請條件
- 房東資格：持有合法房屋（非頂加、非分租套房，租金於 35100 元以下），可簽約 3 年委託政府認證之社宅業者。
- 房客資格：中低收入戶、身心障礙者、青年家庭等弱勢族群。
應對策略 2：委託「合法租賃業者」的節稅關鍵方式
若房東未參與或不願加入社會住宅計劃，委託合法租賃業者仍可降低稅負：
1.房屋稅及地價稅減徵
- 房屋稅及地價稅減徵 40％，上限各 1 萬。
2.租金所得必要費用扣除
- 固定扣除：6000 元內免稅，6000 – 20000 元扣除 53%，20000 以上部分，依原扣除率 43%（無需單據）。
3.管理成本轉嫁
- 支付給業者的服務費可全額列為支出，降低應稅所得。
稅賦試算：以持有 4 戶非自住房屋為例
| 方案 | 房屋稅（年） | 租金所得稅（年） | 總稅賦 |
| 一般出租 | 12 萬 | 4.1 萬 | 16.1 萬 |
| 社宅包租2戶 | 6 萬 | 1.4 萬 | 7.4 萬 |
| 委託業者2戶 | 11 萬 | 3.6 萬 | 14.6 萬 |
試算條件：
- 每戶房屋現值 500 萬，月租 3 萬，原所得級距 20%、房屋稅 2.4%、地價稅 1%。
- 結果：雙策略節稅 54%，年省 8.7 萬元！
房東應對作法：3 步驟申請社會住宅包租代管
1.評估房屋條件
- 確認房屋符合消防、建築法規，無違建或違規使用。
- 確認房屋非頂加、非隔間套房
2.選擇合作業者
- 至內政部營建署「包租代管專區」查詢合法業者，簽訂包租或代管合約。
延伸閱讀：
【新北市社會住宅包租代管第四期計畫】全面解析都在這 1 篇
【臺北市社會住宅包租代管第四期計畫】全面解析都在這 1 篇
3.提交申請
- 身分證明、房屋權狀、租賃契約書，由社宅業者代辦稅務優惠申請。
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常見QA：房東最關心的 3 大問題
Q1：加入社宅後，租金會被壓低嗎？
A：不會！租金由業者與房東依「市場行情」議定，通常為市價 8~9 成，且業者保證 3 年穩定支付。
Q2：委託業者後，還能隨時收回房屋嗎？
A：可提前解約，但需支付 1~2 個月租金作為手續費，建議簽約前與業者協商彈性條款。
Q3：若房客破壞房屋，誰負責修繕？
A：業者負責篩選房客並收取押金，結構性損壞由業者處理，日常耗材可用政府補助支應。
合法節稅＋穩定收益的雙贏策略
面對囤房稅 2.0，房東與其被動繳稅，不如主動運用「社會住宅包租代管」與「合法租賃業者委託」雙策略，不僅省下高額稅金，還能透過專業管理降低空租風險。立即行動，讓您的房產從「稅賦負擔」轉為「穩定正金流」！
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