公益出租人風險的嚴重性是什麼？解決方法 1 分鐘告訴你

公益出租人風險聽起來就很可怕，成為公益出租人雖然擁有眾多優勢，但網路上出現一些缺點評論，成為多數人的阻礙。好宅小編知道，當房東會感到害怕，其實都是因為不了解，這些風險有處理方式嗎？怎麼做可以保障房東權益呢？讓我們一同拋開疑慮，1 分鐘了解公益出租人風險，消除您心中的阻礙。

公益出租人風險的大解密，如何更有效地應對？

成為公益出租人的優點是有目共睹的，如房屋稅、地價稅和綜合所得稅的優惠，但同時也存在一些缺點和風險值得注意。其中，最突出的問題是在土地增值稅方面，公益出租人無法立即享用優惠稅率。

具體來說，當房東計劃出售出租住宅用地時，必須注意自用增值稅的相關規定，至少需要於出售前 1 年停止出租行為並辦妥設籍自用，就可符合一生一次的自用增值稅優惠稅率。

此外，公益出租人資格的維持也取決於房客是否持續符合租金補貼資格。如果您停止出租給符合資格的房客，政府可能會取消其公益出租人資格。這對於那些不想長期承租特定類型房客的房東來說，可能會帶來一定的風險。

除了稅收的考慮外，公益出租人需要注意的事，若退租後收回自用，則需記得要上網將房屋稅改回自用住宅稅率、地價稅改回自用稅率。

總結來說，成為公益出租人雖然有稅收優惠，但也伴隨著一些不便和風險，尤其在土地增值稅和房客資格方面，我們建議您謹慎考慮，不僅關注稅務，還需要考慮和管理您與房客之間的關係，以確保順利出租和維持穩定的租金回報。

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公益出租人風險真的那麼高嗎？不了解稅務小心成為非法房東

以下是公益出租人和未申報租賃所得的房東（假自住真出租）之間的稅收差異試算，小編讓您清楚了解兩者之間的差異：

試算範例條件：

• 房屋位於新北市，每月租金 20,000 元。
• 房屋的現值為 70 萬元，地價為 40 萬元。
• 房東的所得稅率為 20%。

公益出租人房屋稅節稅試算：

• 公益出租人適用自用住宅稅率為 1.2%。
• 公益出租人應納房屋稅額為：70 萬元 × 1.2% = 8,400 元。

未申報租賃所得的房東（假自住真出租）房屋稅試算：

• 未申報租賃所得的房東適用出租住宅使用稅率為 1.5%。
• 未申報租賃所得的房東應納房屋稅額為：70 萬元 × 1.5% = 10,500 元。

公益出租人地價稅節稅試算：

• 公益出租人適用自用住宅稅率為 2‰。
• 公益出租人應納地價稅額為：40 萬元 × 2‰ = 800 元。

未申報租賃所得的房東（假自住真出租）地價稅試算：

• 未申報租賃所得的房東適用出租住宅使用稅率為 1%。
• 未申報租賃所得的房東應納地價稅額為：40 萬元 × 1% = 4,000 元。

公益出租人綜合所得稅節稅試算：

• 公益出租人享有必要費用率 43% 的扣除額。
• 公益出租人有 15,000 元免稅額。
• 公益出租人租金收入 20,000 元/月 × 12 個月 = 240,000 元/年。

根據試算，公益出租人應納的綜合所得稅稅額為：

[(20,000 – 15,000) 元 × 12 個月] × (1 – 43%) × 20% = 6,840 元。

未申報租賃所得的房東（假自住真出租）綜合所得稅試算：

• 未申報租賃所得的房東享有必要費用率 43% 的扣除額。
• 未申報租賃所得的房東的租金收入為 20,000 元/月 × 12 個月 = 240,000 元/年。

根據試算，未申報租賃所得的房東（假自住真出租）應納的綜合所得稅稅額為：

20,000 元 × 12 個月 × (1 – 43%) × 20% = 27,360 元。

經過以上的試算範例，您現在對公益出租人的稅收差異有更清晰的了解，這將幫助您在公益出租上做出明智的決策，並更好地規劃您的財務，同時我們也協助您降低風險並避免不必要的困難。

如何有效降低公益出租人風險，以確保您更安心成為公益出租人？

為了降低公益出租人的風險，確保您能更安心地成為公益出租人，以下小編幫您整理三大建議：

1. 案例分享：

• 與房客建立良好關係：在出租前，建立良好的關係和溝通，確保房客理解公益出租的概念，以確保他們瞭解必要的稅收程序。
• 合法租賃契約：確保租賃契約合法，不違反法律規定，並遵守相關的租賃條款，不得約定承租人不得申報租賃費用支出，這是違反法律的。

2. 檢舉罰緩：

如果您拒絕提供相關租金補貼申請資料，則可能面臨罰款，必須遵守法律，並提供必要的信息，以確保房客能夠正確地申報租金支出。

3. 怎麼做：

• 清楚的租賃條款：在租賃契約中，清楚記載雙方對租金補貼和稅收方面的期望和責任，這有助於避免誤解和糾紛。
• 充分了解法律：您應該了解租賃相關法律和規定，以確保在出租過程中遵守所有規定，並避免不必要的法律問題。
• 保持透明：保持與房客的透明度，讓他們知道您的租金政策和稅務期望，以確保順利的租賃關係。

最後，了解租賃相關法律和規定是確保公益出租人能夠降低風險的關鍵。遵守法律，確保租客的理解和合法租賃條款是成為公益出租人的重要步驟，同時也能幫助您確保安心且合法地參與這個計劃。

以下是相關的數據和條例：

• 內政部提出的房貸補貼方案：165 億元的房貸補貼方案，將一次性給予 3 萬元。資格要求包括中產以下房貸族群、2021 家戶年所得 120 萬元以下、名下僅持有 1 戶自用住宅等。該方案排除了公益出租人，因為其主要針對自住族群。
• 《房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項》規定：不得約定承租人不得申報租賃費用支出，也不得約定應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。这是保障租客权益的法律规定。
• 《消費者保護法》規定：若房東拒絕提供如身分證字號等租金補貼相關申請資料，可處 3 萬 ~ 30 萬元罰鍰。
• 《稅捐稽徵法》規定：稅捐稽徵機關或財政部賦稅署如果有調查課稅的需要，是可以向相關機關要求提供租金補貼之租約資料，房東除了要補稅之外，還有可能會被處稅額 2~3 倍罰鍰。

參考網址：
1. 公益出租人是什麼？公益出租人申請條件？NGO也能成為公益 …：房感

2. 房東都不愛當公益出租人? 背後原因太真實：591新聞

3. 【公益出租人優缺點】這項缺點和風險讓房東不想當公益出租人：果仁家

4. 公益出租人是什麼？優惠與風險大解析！：榮華行銷理財中心

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